4 月新房市场延续低迷走势，百强成交环比回落，同比虽然略有收窄但依然保持较大降幅，新房无小阳春且受供给结构压制、结构性库存高企的特征愈发明显。二手房成交表现好于新房，但也是以价换量，房价预期小幅度下行。基本面仍未出现明确底部信号，成交量的疲软也需要政策加持。　　从累计情况看，1-4 月TOP100 房企实现操盘口径销售金额10923.5 亿元，同比降低46.7%，较上月累计同比增长0.8pct；权益口径销售金额为8504.2 亿元，同比降低48.0%，较上月累计同比增长0.3pct，权益比71.7%。从4 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额3131.1 亿元，同比降低44.7%，环比降低12.6%；权益口径销售金额2430.8 亿元，同比降低47.2%，环比降低14.8%。　　TOP10 房企1-4 月销售额跌幅最小，其次是TOP51-100 房企，其他梯队房企跌幅均在50%以上。从2024 年1-4 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降41.9%；TOP51-100 房企排名第2，同比下降48.0%。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降52.8%。从2024 年1-4 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降44.9%；TOP51-100 房企排名第2，同比下降47.0%。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降53.7%。　　对比2024 年1-4 月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100 强门槛。具体看，10 强门槛从606.5 亿元下降至258.8亿元，同比下降57.3%；20 强门槛从259.0 亿元下降至123.7 亿元，同比下降52.2%；30 强门槛从145.1 亿元下降至68.7 亿元，同比下降52.7%；50 强门槛从91.5 亿元下降至44.7 亿元，同比下降51.1%；100强门槛从35.4 亿元下降至18.5 亿元，同比下降47.7%。　　1-4 月TOP40 房企操盘销售额同比均为负，其中92%房企跌幅超30%，头部房企同比表现相对更好。从4 月操盘销售金额来看，保利发展最高为295.3 亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、万科地产，分别实现销售金额223、207、191、187 亿元。从单月环比增速看，TOP40房企有11 家实现环比正增长，增速靠前的分别为浦开集团、融创中国、中建壹品，增速分别为2975%、260%、168%。从2024 年1-4 月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为874 亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额779、755、728、648 亿元。　　从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企全部同比负增长，其中跌幅较小的是绿城中国、伟星房产、大悦城控股，累计同比增速分别为-15%、-21%、-24%。重点房企中，绿城中国1-4 月操盘销售额累计同比-15%（下同）、中海地产-30%、建发房产-35%、保利发展-38%、华润置地-38%、滨江集团-43%、招商蛇口-46%、越秀地产-47%、华发股份-56%。　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、竞争格局下最终受益标的：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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